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Carnet d’entretien numérique des logements numériques : une avancée à confirmer

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L’obligation d’un carnet d’entretien pour les logements est une idée séduisante. Néanmoins, l’initiative avortée de 2015 laisse à penser que sa traduction concrète n’a rien d’évident. En numérisant le dispositif et en repoussant son entrée en vigueur dans le neuf, la loi Élan lui donne un second souffle, même si l’essai reste à transformer. Il conviendra donc d’être attentif aux contours du décret d’application à paraître.

Le carnet d’entretien des logements a été introduit en 2015 (loi de transition énergétique et croissance verte cf. art. L 110-10-5 CCH). Sur le fond le processus se rapproche des diagnostics techniques (surface, amiante, plomb, etc.) rendus successivement obligatoires à compter de la fin des années 90, et ayant pour objectif d’accroître la transparence sur les qualités et vices des immeubles d’habitation.

Initialement, le carnet d’entretien a été perçu comme une avancée par le secteur de l’immobilier, en transcendant les diagnostics spéciaux et favorisant des logements sombres. On parlait même de carte vitale du logement. Toutefois, le projet tourna court, et le décret d’application du texte de 2015 ne fut jamais publié. Fort heureusement, le législateur avait prévu en parallèle une expérimentation lancée en 2017 sous l’égide du PTNB, expérimentation qui s’avéra positive à quelques réserves près.
Suivant cette impulsion, le carnet d’entretien fut réintroduit dans le projet de loi Élan sous un format digitalisé, puis retiré, pour finalement être repris dans le texte final (art. 182 loi n° 2018-102 23/12/18).

Depuis la loi Élan, le carnet d’entretien devenu numérique présente les caractéristiques suivantes :
- Domaine d’application : Extension à tous les logements (définition Art. L631-7 CCH)
- Contenu du carnet : Reprise des diagnostics techniques nécessaires pour la vente de tout ou partie d’un immeuble bâti (Art. L271-4 CCH), mais aussi les     diagnostics du carnet d'entretien de l'immeuble en copropriété (Art. L721-2 CCH) à propos des parties communes.
- Portée du contenu du carnet : Les éléments du carnet ont une valeur informative.
- Débiteur de l’obligation de création et mise à jour du carnet : Le maitre de l’Ouvrage (avant la première mutation) puis le propriétaire du logement.
 - Forme du carnet : Service en ligne sécurisé par un opérateur déclaré auprès de la CNIL avec un système de portabilité des données.
 - Entrée en vigueur : Construction neuve report au 01/01/2020 (initialement 01/2017) et pour l’ancien maintien du 01/01/2025.
 -Modalités d’application : Décret à paraître

La parution du décret scellera véritablement l’avènement du carnet d’entretien numérique. Au-delà du principe, ce texte aura la lourde responsabilité de donner corps au dispositif. Or, même si le contenu du carnet est une reprise des diagnostics existants et sa date d’application relativement lointaine, des points importants devront être clarifiés, d’autant la digitalisation de l’outil s’analysant en un vrai plus, soulèvera également des questions supplémentaires.

David Richard, Avocat à la cour – Docteur en droit