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Validité des clauses d’indexation du loyer ayant un indice de référence fixe

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Emmanuel Cazin, Associé, FAIRWAY AvocatsPar trois arrêts rendus en l'espace de quelques jours, la Cour d'Appel de Paris se prononce clairement sur la validité des clauses d'indexation figurant dans les baux dont la rédaction ne respecte pas la lettre de l'article L.112-1 du Code monétaire et financier.

A la suite de plusieurs jugements rendus par le Tribunal de Grande Instance de Paris, la question soumise à la Cour était celle de la validité des clauses d'indexation comportant un indice de référence fixe.

L'arrêt du 11 avril 2012 confirme que les deux arrêts rendus le 4 avril 2012, l'un confirmant la validité d'une telle clause, l'autre confirmant la décision de première instance l'ayant déclaré non-écrite, ne sont pas contradictoires.

La motivation de la Cour est en effet la même en Droit dans chaque affaire, seule la différence des faits justifiant des décisions en sens opposé.

Dans son premier arrêt (4 avril 2012), la Cour se réfère expressément à « l'esprit de la loi » en indiquant que doit être réputée non-écrite « une clause qui organise délibérément une distorsion entre période de variation indiciaire/durée entre deux révisions et non celle qui peut éventuellement la permettre sans que cette éventualité soit survenue».

Dans le deuxième arrêt (4 avril 2012), après avoir retenu « qu'une clause faisant référence à un indice de base ou de référence fixe ne saurait conduire à considérer qu'une telle clause devrait être réputée non-écrite comme contraire aux dispositions de l'article L.112-1 du Code monétaire et financier dès lors que l'application d'un tel indice aboutirait strictement au même calcul arithmétique que dans le cas de l'application d'un indice variable chaque année », la Cour constate que les stipulations contractuelles litigieuses organisent une distorsion aboutissant à un loyer supérieur à ce qu'il aurait dû être et déclare la clause d'indexation non-écrite.

Dans son troisième arrêt (11 avril 2012), la Cour retient « ce texte d'ordre public (l'article L.111-2 précité) n'interdit pas la prise en considération d'un indice de base fixe ; qu'il prohibe l'organisation contractuelle d'une distorsion entre la période de variation de l'indice et la durée s'écoulant entre deux révisions quand la première est supérieure à la seconde ».

La Cour confirme ensuite la validité de la clause après avoir relevé :

- que la clause d'indexation contractuelle n'organise aucune distorsion tenant à la prise en compte d'une période supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision ;

- que cette clause d'indexation ne prévoit pas la révision qu'à la hausse ;

- qu'aucun évènement n'a conduit, de fait, à l'organisation d'une telle distorsion.

Sous réserve de ce que jugera la Cour de Cassation si elle est saisie, la question de Droit est donc aujourd'hui clairement tranchée. Reste la question des faits, qui s'appréciera au cas par cas.

La Cour adopte ainsi une attitude pragmatique qui assure aux locataires le respect de la loi, mais leur interdit d'invoquer une rédaction maladroite du bail pour tenter d'échapper à leurs obligations contractuelles librement consenties.

 

Emmanuel Cazin, Associé, FAIRWAY Avocats