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Bail commercial et indexation des loyers : ICC, ILC, ILAT : un choix cornélien

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Nicolas Sidier et Aurélie Pouliguen-Mandrin - Avocats - Péchenard et AssociésDepuis le début des années 2000, l’indice du Coût de la Construction (ICC) – utiliser dans le cadre de l’indexation, de la révision et de la fixation du loyer - a connu une forte hausse, bien supérieure au coût de la vie, entraînant corrélativement l’augmentation des loyers commerciaux. Cette évolution erratique du coût de la construction a amené les organisations professionnelles regroupant locataires et bailleurs ainsi que le législateur à mettre en place d’autres indices dont la variation serait plus modérée. C’est ainsi qu’en trois ans, deux nouveaux indices ont vu le jour : l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Quelles sont les différences entre ces deux indices ? Comment choisir ? Réponses par Nicolas Sidier et Aurélie Pouliguen-Mandrin, avocats au cabinet Péchenard et Associés.


 Quelles différences ?

L’ICC reste la référence applicable quelle que soit la destination du bail. En revanche, l’ILC et l’ILAT ont chacun leur domaine propre :

- L’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) instauré par la loi du 4 août 2008 dite « LME », est composé à 50 % de l’indice des prix à la consommation, à 25 % de l’indice du coût de la construction et à 25 % de l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail. Un panachage qui vise à garantir une évolution plus modérée des loyers.

Son champ d’application est limité aux activités commerciales et artisanales. Il a su néanmoins trouver sa place dans le paysage des baux commerciaux et est régulièrement adopté par les institutionnels.

Néanmoins, l’ILC étant exclu des baux à destination de bureaux, des plateformes logistiques et des activités industrielles, la nécessité d’instaurer un nouvel indice pour ces activités s’est rapidement imposée.

- C’est dans ce contexte qu’est né l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT), adopté par la loi du 17 mai 2011 dite « de simplification et d’amélioration de la qualité du droit ». Composé à 50 % de l’indice des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers, à 25 % de l’indice du coût de la construction et à 25 % du produit intérieur brut en valeur, l’ILAT a vocation à s’appliquer aux loyers d’activités tertiaires, comprenant essentiellement les locaux à usage de bureaux ou se rattachant aux activités de services. Il a notamment été étendu aux professions libérales.

En résumé, l’ILAT est destiné à couvrir tout ce qui n’est pas concerné par l’Indice des Loyers Commerciaux.

Quel indice choisir ?

L’existence de ces trois indices, ICC, ILC et ILAT, offre aux cocontractants d’un bail commercial, l’alternative suivante :

- les activités exercées dans les locaux sont des activités commerciales ou artisanales et les parties peuvent, comme par le passé, adopter soit l’ICC, soit l’ILC ;

- les activités sont d’une autre nature que celles visées ci-dessus ou relèvent de celles d’une profession libérale, et les parties peuvent alors adopter soit l’ICC, soit l’ILAT.

Cette alternative, sous réserve des dispositions du décret d’application relatif à l’ILAT attendu impatiemment par les professionnels, offre aux bailleurs et aux locataires ainsi qu’à leurs conseils respectifs un champ de négociation prometteur…

Tableaux comparatifs

Nicolas Sidier et Aurélie Pouliguen-Mandrin, avocats au cabinet Péchenard et Associés